大温哥华地区买房注意事项

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主要的合同条款

房产买卖合同中，除了关于房产的地点，所有权，成交价格，等方面的规定以外，还有以下的合同条款要加以注意：

1. 房子的设施情况 (items included or excluded)

合同中应明确说明，房子买卖成交包括那些设施，不包括那些设施。一般情况下，房子在成交时都会包括，冰箱，炉子/烤箱，洗碗机，洗衣机，烘干机，汽车间的电门遥控器，沙窗/门，窗帘，甚至吊灯。如果卖主打算要把什么物品拆下来带走，一定要事先在合同中注明。买方在磋商房价时，一并考虑。如果合同成立后，卖方没有征求买方的同意，就私自拆走设施物品，买方可向卖方起诉。原则上是卖方应该使房子在交接时保持其在成交时，买方所看到的状态。所以，如果卖方在成交后，把房子损坏了，一定要赔偿。

2. 解除条件 (subject removal)

解除条件一般是有利于买方的。比如这种条款可以规定虽然该房地产买卖合同已成立，但是合同的执行取决于买方从银行取得贷款；或取决于验房师的报告结果。一般，卖方会给买方自合同签字之日起5-7天解除条件。如买方不能在规定期间内解除条件，买方可以向卖方提出要求，延长解除条件的期限，但是是否同意，取决于卖方，也取决于市场情况。

虽然解除条件的设立是有利于买方的，但是买方也不能滥用这个条款。比方说，合同中会规定只要买方取得在某特定利率上的贷款，亦说明贷款成功，既买方不能无顾称以自己没有取得自己认为最理想的贷款条件为由而拒绝执行合同。还有，买方也不能要求在验房时要达到自己的绝对满意才算解除条件，因为所谓绝对满意是买方主观上的感觉，而不是客观上的标准。

3. 房产过户日 (completion day)

房产过户日是一个非常重要的日子。它标志着从这一天起，房子的所有权，从卖方转移到买方。买方通过律师在这一天把钱交给卖方；卖方把产权转让给买方。
所以从所有全转移的那一刻起，房子的风险也随之转移。买方应在房产过户日前就安排好房屋的保险。

4. 买房者入住日(possession date)

买房者的入住日可以和房产过户日同，也可以不同。一般都晚于房产过户日几天。卖方一定要在买方入住日前迁出，并打扫干净。在通常的情况下，买方的经纪人会在那一天从卖方的经纪人处取到钥匙，并和买方一同检查一遍房子的情况，以确认是否和成交时的房屋状态相符。

5. 费用调整日 (adjustment date)

费用调整日一般和买方入住日同，主要是用来计算在市政管理收费，及地产税等在买方和卖方之间如果进行分担的问题。这种计算是按照买方和卖方在一年中所使用的时间按比例分担。

房产估价和房屋查验

房产估价

当买方与银行联系购房贷款一事时, 银行一般会要求提供一个房产估价报告. 该报告的目的在于让银行在批准贷款时确信房产的价值。房产估价的费用一般为$200左右。如果您在一家银行申请贷款获批后, 即决定由那家银行安排贷款, 一般那家银行会承担房产估价师的费用. 但是假如您在原来申请的银行获批后, 又突然发现另外一家银行所提供的贷款利率比您原来那家银行提供的还要好, 换言之, 如果您准备更换贷款银行的话, 原来贷款获批的银行有可能会要求您承担已经产生的房产估价费用。

房屋查验

房产查验是为了确保房产购置者在买房时了解房屋的结构, 设施等全面情况。 查验的项目会包括, 房体结构, 地基, 外墙, 内墙, 屋顶, 门, 窗, 厨房设施 (如冰箱, 炉具, 烤箱, 抽油烟机, 洗碗机, 橱柜等), 卫生间设施 (如淋浴, 澡盆, 马桶等), 洗衣房设施 (如洗衣机, 烘衣机), 锅炉房设施 (如供热锅炉和热水锅炉等), 汽车间的设施 (如遥控车库门),还有汽车房里的中心配电盘和中央吸尘等。因为有些多问题不是一般的人一眼就看得出来的. 花一点钱, 找一个有经验的验房师, 也许会省去以后的麻烦. 验房师的费用大概在$250 - $350左右, 根据房子的大小而定.

如果验房师在检验中看到什么问题，那么首先要看是什么性质的问题。一般的原则是如果是功能方面的问题，可以要求卖方给与降价补偿，或由卖方修复；如果是款式方面的问题，有些卖方可能会拒绝让步。
房屋保险
购置房屋后的另一件事就是购买房屋保险了。加拿大政府并没有规定住宅物业必须购买保险，很多人之所以购买保险是因为提供按揭服务的银行要求客户为房屋买保险，因为银行要确保他在房产中的利益得到适当的保护后才肯贷款。其实，购买房屋保险不仅仅是降低银行的贷款风险，对于住户也可以很好的控制意外造成的损失。买房的业主应在合同生效执行后交屋之前购买好保险，并告知保险公司保险生效日期，即产权转让日(completion day)。
保险的类别：
一般房屋保险分为两种：一是最普通的保险，只包括列明的意外，如火灾、漏水等，其他的意外则没有赔偿；另一类是全面性的保险，除了列明的数种天灾人祸外，其他所有事故全保。
普通房屋保险承保项目：如火、电造成意外；爆炸；高空掷物；飞机堕下物件；骚动；恶意破坏；漏水（部分情况下）；暴风雨；运输过程；偷窃；雪暴；漏油；电力问题；被熊破坏等。全面性房屋保险不承保项目：房屋作商业用途；建筑中发生意外；空置物业；犯法用途；核子战争；放射性破坏；战乱；自己人偷窃；私下将物业转名；鸟、鼠、虫、鼬...的破坏；酸雨；工业用之浓烟；地壳移动；额外工程破坏草地；建筑物料被盗；建筑中被恶意破坏；外来水引至水浸；天然损坏；失去电脑资料；不正确的建筑；个人财产的耗损。
保险金的计算：
两种保险的费用相差不大，以一个40多万元的房屋为例，每年约相差五十五元至一百元左右，至于相差多少则视乎保险公司而定。业主在购买保险或转换保险时一定要小心留意保险合同内的细节，做到心中有数。
很多保险公司对顾客提供不同的优惠，例如同时购买车及屋的保险、屋龄较低、装有保安装置、户主年龄超过五十岁、三年来没有意外发生、房屋没有按揭、家庭成员没有吸烟人士，及长期顾客等各种优惠。
需要注意的事项：
购房业主需要特别注意的是切勿为减轻保费而申报假资料，因为一旦发生意外后，保险公司会派专员调查，如发现受保人提供的资料不实，保险公司有权拒绝赔款或减低赔款额。另外如果业主又在原来房屋的基础上，做了增建部分，也要向保险公司声明。否则，一旦出事，有可能遭到拒赔。
准备法律文件
联系律师或公证人准备法律文件差不多是房屋买卖中的最后一个环节。一般要在合同规定的产权过户日 (completion day) 之前的一周内安排好。在产权过户日之前3-4天，律师会根据房屋买卖合同的成交价格和其他相关费用(如业主须交纳的房产购置税，GST，市政管理费等)作出费用调整单，并通知买方在签字前需要准备的款项。签字时，如果夫妻双方均为买方业主，双方都要签字。签字后的文件将送到BC省房产注册办公室备案。

买方要支付的款项和付款的形式

在合同成立，并解除条件后，作为买方要支付的第一笔款项是房产购置合同押金。押金的数目一般为成交价格的5%，也可能比5%要低一些。如果这时距产权过户日还有一个月以上的时间，卖方经纪人也许会接受买方的私人支票(personal cheque)。支票是写给卖方经纪人的公司的，进入卖方经纪人公司的信托帐户(Payable to the trust of xxxxxx)。但是假如这时距产权过户日不足一个月，卖方经纪人也许会拒绝接受买方的私人支票。而要求买方提供银行本票(bank draft)。该5%的押金连同利息将作为买方首期付款的一部分，在产权过户日时提交给卖方的律师或公证人。

在接到律师或公证人的费用调整单时，是买方要支付的第二笔款项。这笔款项包括除银行贷款外的由买方支付的首期付款和政府税收等。一般都要求买方要以现金或银行本票的形式与以支付。

买卖双方的律师或公证人根据费用调整单的情况履行各自的手续。买方的律师或公证人作为执行合同的承诺人将银行的贷款，买方的首期付款等提交给卖方律师或公证人；卖方的律师或公证人则按照他们的承诺把产权转让(release)给买方。律师或公证人的费用一般在$700-1000左右。

产权保险(Land Title Insurance)

去律师或公证人处签字时，也许他们会问买方是否要购买产权保险。产权保险的宗旨在于防备原卖方是否在其产权上有过未注册登记的质押，索赔(lien or claims)或其他产权纠纷(property line)。这种产权保险不是很贵，一般只有$100-200。如果为了保险起见，还是建议买一个较好，可以避免不可见的麻烦。

作者:nancywei2000 网址: http://www.chinadian.ca

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这个比较详细。很有参考意义。