温哥华隐忧 收入与房价脱节

lanni

甄瑞谦指房价与收入不成比例，将是温哥华面对的长期挑战。（本报资料照片）

研究显示，温哥华房价持续飙涨，市民薪资增长却落后全国其他城市，加上人口老化与工商业地价飙涨，都是温市未来面临的长期挑战。

卑诗大学（UBC）客座教授、城市规画学者甄瑞谦（Andy Yan）日前在一场研讨会上展示温哥华未来经济、人口与社会所面对的挑战。甄瑞谦在研讨会上提醒听众，每项数字背后都是一个家庭、一个梦想与一个渴望，他特别点出温市房价与家庭收入水平的不对称。

他说温哥华房价上涨主要是豪宅所带动，数百万元的豪宅涨势即快又勐，跟着带动较低价位物业的上扬。

在「房价／收入」比率方面，渥太华与哈利法克斯处于相对平衡，但温哥华情况则与美国的旧金山与檀香山类似。

与全国其他城市相较，拥有大学学位的温哥华市民收入中位数仅4万1981元，是全国大城中最低；拥有硕士以上学位者，收入中位数也只有4万9088元，同样在全国包尾。

由于房价高不可攀，就算年收入21万元以上、属于最顶端的1%市民，若要购买100万元以上物业，还是无法获得银行核准贷款，现在温哥华西区绝大多数独立屋价格都在200万元以上。

除了「房价／收入」不成比例外，温哥华还面临许多人口挑战，尽管年轻成人继续迁入，但儿童人数减少，且人口增长最快的是年龄介于60岁到64岁族群，其次是80岁到84岁者，这些人士未来几年将面临严峻的住房挑战。

甄瑞谦指出，市民参政意愿下滑也是一个警讯，1999年2011年间，温市许多社区的投票率持续降低，尤其是西南区。在2011年市选投票率仅35%，但卡加利与多伦多等地，投票率都超过5成。

有趣的是，他发现万圣节（Halloween）派发糖果（trick-or-treat）愈踊跃的社区，市民填写人口普查问卷也愈踊跃。去年温市派发糖果热点在中区，以及「格兰威–伍连德」（Grandview-Woodland）、快乐山（Mount Pleasant）及克茨兰奴（Kitsilano）。

甄瑞谦过去他一些有关温市房价地图、公寓闲置率、外国买家比率等的研究，经常为本地及国际媒体所引用，藉以探讨温市高不可攀的房价。