匯率对房地产的影响

lanni

房市房事

加币兑美元由2002年2月0.62美元兑1加元的最低点，经歷1.04美元兑1加元的高点，到今天0.89美元兑1加元的局面，究竟匯率对大温房市是否有影响吗？

影响匯率的主要因素包括：

1. 利率：利率高会吸引投资客买入该种货币，进而推高对该货币的需求，直接迫使它升值；例如现在加国的低利率会让投资者改持其他货币，贬低加币的价值。

2. 贸易净值：进口多则需要多卖加币，多买产地国货币或美元，造成加币的贬值，贸易的顺差或逆差左右着加元的强度，当然加币的升贬也直接憾动着贸易的力度。

3. 经济成长率：近年来加国一直 维持在2%的黄金经济成长率。高成长率象徵着高经济成长、低失业率、高通货膨胀，吸引海外投资客进驻，带动对加币的需求，匯率也会随之应声上扬。

4. 央行政策：央行针对各国状况所制定的货币政策，会干涉匯率的走向与强度，像日本的宽松货币政策硬是叫日圆即刻贬值，美国则因经济復甦淡出货币宽松政策，美元则相应走高，都是央行政策影响匯率的实例。

加国移民部2月11日宣布停止办理投资移民并退回所有申请案件后，大温房市非但未受影响。2月份房屋成交额还较去年同期上升50.8%，达36亿加元佳绩，主要是拜加币贬值所赐。加币兑美元及人民币下跌近一成的短期效果，房价应声下调一成，吸引了大量持外币的买家入市，匯率对房价的短期效果端赖国外买家或持外币的买家佔市场份额的多少，以及贬值的幅度而定。

但加币若持续贬值，长期对房市是弊多于利，因为加币持续贬值会造成进口成本大增，进口的生产机器、进口的原物料等成本上涨，推高国内物价，国民净所得相对下降，影响人民的购买力；另外推高的物价也会带动通货膨胀，央行为抑制通货膨胀只有提升利率，而提高利率影响房贷的承受度，波及对房地产的需求，进而压低房价；建商更可能在建筑成本高升、市场需求下降的夹杀下血本无归。