华南城清盘！国资70亿打水漂！

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2025年8月11日，香港交易所的屏幕上，华南城控股的股价数字永久定格在0.107港元。几乎在同一时刻，香港高等法院法官陈静芬的槌声落下 —— 勒令华南城清盘。这家曾市值超 300 亿港元的商贸物流巨头，最终以12.24亿港元的市值黯然退场，身后是高达609亿港元的债务深渊。华南城由此成为继恒大之后，中国资产规模最大的房企清盘案。

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清盘：企业消亡的法律终局

清盘，在法律语境中，是企业运营的最后 “审判”。当企业深陷财务泥沼，无法偿还到期债务，或财务状况被判定为经营不可持续时，债权人、股东或企业自身可向法院申请清盘。法院一旦批准，便会指定清盘人，负责清算企业资产、偿还债务，并对剩余资产进行分配。完成这一系列流程后，企业将从注册名册中除名，法人资格消亡。此番华南城清盘，意味着其名下项目将全部停滞、资产易主、员工失业。

根据香港《公司条例》，清盘资产需按级次分配：清盘费用→员工工资→有抵押债权→普通债权→股东权益。

在这一机制下，华南城普通债权人基本不可能获得任何赔偿。无数债权人或将血本无归，而最后仍持有华南城股票的股东，其持股价值也直接归零，相当于成为了一家净资产为负的企业的股东。

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债务雪崩，3.06亿美元压垮最后一根稻草

华南城清盘的直接导火索，是一笔 3.06 亿美元的境外优先票据债务违约，2024年4月到期后，由于华南城销售端持续冰封，现金流彻底枯竭，连当期利息都无法支付，随后华南城与该笔美元债信托人花旗国际展开了数月谈判，试图达成债务重组方案，但终因分歧过大，未能获得足够支持。最终，花旗国际选择于2025年1月向香港高等法院提交清盘呈请。

其实，这还只是其巨额债务的冰山一角，彼时华南城的总债务已高达609亿港元，而公司现金及现金等价物仅约4114万港元，完全无法覆盖巨额债务，资金链彻底断裂。为求生机，华南城也曾先后抛出两版重组方案：

• 第一版方案提出本金削减 30%、票息降至 5%，期限延长三年；
• 第二版方案则将削债幅度缩至 20%，并追加南宁项目资产抵押。
  
  

但这些方案均未能获得债权人的足够支持：境内银团手握501亿港元抵押资产，要求优先处置南宁非核心项目；美元债持有人拒绝债转股，要求50% 现金偿付；非标债权人提议债转郑州项目股权，可该项目减值率已超60%。法院三次延期后，法官认定公司 “既无明确还款时间表，亦无可信资金来源”，拒绝再度宽限。最终在8月11日的清盘聆讯上，香港法院裁定对其进行清盘，华南城无奈走向落幕。

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特区建发充当“白衣骑士”，损失惨重

华南城并非没有争取过生机。2022年5月，深圳特区建发作为深圳国资背景的企业，斥资19.1亿港元入股华南城，认购33.5亿股新股，持股29.28% 成为第一大股东，充当了“白武士”的角色。此后，特区建发多方援手，为华南城输血62亿港元，其中以50亿港元收购西安华南城69.35%股权，还以 12亿港元收购物业公司股权；同时与票据受托人花旗国际签订 “维好协议”，助力华南城5只美元债成功展期，并推动华南城与多家银行签署60亿元流动资金银团贷款合同，暂时缓解了华南城的资金压力。

然而，特区建发的输血未能激活华南城的造血功能。2023年，华南城销售额暴跌48%，2024 年上半年销售额仅21亿港元，其重仓的二三线城市商业物业价格跌幅达 25%-40%。随着华南城清盘令的正式颁布，特区建发遭受了惨重损失，其近70亿的投资几乎血本无归。更糟糕的是，花旗国际已对特区建发发起14.07亿美元的索赔，直指其 “维好协议” 违约，这无疑让特区建发陷入了新的麻烦之中。

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华南城衰落历程：从繁荣到崩塌

早期扩张与繁荣。华南城于2002年在香港注册成立，2009年成功登陆港交所。早期凭借创新的 “综合商贸物流及商品交易中心” 模式，在深圳等地打造大型商业综合体，集专业批发市场、仓储物流、综合商业等多元业态于一体，吸引了大量商户入驻，业务蒸蒸日上。2020年8月，标普上调其信用评级，汇丰、野村等大行纷纷推荐其债券，彼时华南城在一二线城市运营多个交易中心，土地储备充足，被市场看好。

债务危机爆发。好景不长，2021 年前后，房地产行业形势急转直下，华南城也未能幸免。营收下滑、毛利率降低，短期债务高企，大量债务在 2022年集中到期。2022年初，华南城已出现流动性危机，销售回款不畅，资金链紧绷，无力按时偿债，债务违约风险一触即发。

国资纾困与经营恶化。面对危机，华南城引入深圳国资背景的特区建发作为战略投资者。2022年5 月开始，特区建发斥先后斥资70多亿，推动债权人债务宽限，一度暂时缓解了华南城的资金压力。但是华南城的经营状况并未根本好转，市场形势更是远远超出特区建发的判断。2024年，华南城再度彻底陷入现金流危机，业绩进一步恶化，归属母公司净利润亏损90亿港元，157亿港元借款违约，安永审计师对其财报 “无法表示意见”，质疑其持续经营能力。最终，在债务重组谈判破裂后，华南城于2025年8月11日被法院清盘。

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可怕来临，清算潮或将开启

与融创等其它暴雷房企对比，华南城为何独陷清盘结局？并非所有暴雷房企都会走向清盘，诸如融创等房企通过债务展期和重组避免了清盘命运。但华南城与之相比则存在着三大致命伤：1.资产流动性陷阱，3100 万方土储备中，大量为二三线商贸物流重资产，在市场冰封下难以变现；2.商业模式坍塌，过度依赖 “以售养租”，在电商冲击下租金收入锐减；3.审计危机，安永对财报 “无法表示意见”，直指现金流预测缺失与估值失真。

华南城清盘可能开启行业清算潮的闸门。华南城案例表明，法院对 “无还款实质计划” 的开发商容忍度正急剧降低。截至2024年末，全国超30家房企境外债务违约，诸如奥园、花样年等房企，多笔债务交叉违约，至今未能拿出可行方案，同样面临着清盘的风险。

华南城的清盘结局，不仅令深圳国资损失惨重，更引发连锁反应。法官陈静芬清盘裁决书中的那句 “既无明确还款时间表，亦无可信资金来源”，已成为行业墓碑上最冰冷的墓志铭。

来自：投拓狗日记 2025-08-12