Line of Credit贷款及其替代型产品讨论

altitude

最近准备申请一个line of credit贷款,于是就 咨询了不少贷款中介, 有些收获也有些问题, 就在这里抛砖引玉,希望有兴趣的TZ们一起来讨论讨论. 先略微解释一下, 和普通的home loan不同,Line of Credit贷款是将自己已有物业里的净资产(equity)向银行抵押套取出现金进行其他项目投资的贷款.(当然做生活消费也可以,但是利息就不deductible了) 从帐户和操作上来说, line of credit就像是一个总数额一定的大信用卡, 只要不超过预先设定的数额, 帐户里的钱可以随时调用随时归还, 平时只支付已使用金额所产生的利息,即interest only, 没有贷款年限限制. 由于这种贷款类型的操作方便性和款额使用的不可预测性(也就是影响了贷款机构从这类贷款身上获得的收益的稳定性), line of credit 贷款的利率都会比普通贷款的standard varible rates 高0.1 - 0.2% ok. 要讨论的地方来了. 咨询的中国人中介里, 绝大多数都会介绍一种能实现line of credit功能, 但又可以享用standard varible rate (即不用多那0.1-0.2%的利息支出)的贷款方式. 这种贷款方式是这样的: 使用refinance的方式, 申请普通类型的home loan, 贷款批下来后仍然留在 loan account里, 同时这个贷款拥有 free redarw, extra repayment等功能, 再将repayment方式申请为5-10年的interet only方式, 这样实际达到了line of credit 随取随还, interest only的功能. (对于有些redarw需要收费的贷款, 则加多 offset account, 先把所有款项从loan account里全部放到offset account里, 以后的操作都在offset account里进行, 由于offset account通常也是一种普通的saving account, 自然也达到了随取随还的功能) 而这种普通类型的home loan, 其利率即为普通standard varible rates, 比真正意义上的line of credit 贷款利率要低0.1-0.2% (当然现在这两种方式的利率都是可以有discount的, 但是同家机构的两者的discount一般是一样的, 那discount之后差别也还是0.1-0.2%) 这种替代方式的好处当然是利率低, 不利处是5-10年interest only期结束之后要申请refinance或extension. 而真正line of credit的好处是无期限限制,帐户结构简单明了, 不利处当然就是利率要高点了. 另外, 虽然每个中介推荐这种替代方式的理由都是其利率低于真正的line of credit, 我觉得他们这样推荐也可能他们自己利益(commission)的考虑, 因为从常理上讲, line of credit的commission肯定比普通 home loan的要少, 原因是银行从一个贷款上收取的利息是和该贷款真正使用了的额度成正比的,而真正line of credit的使用额度却是由贷款人决定的,银行无法控制(只有最大限制,但银行却是希望贷款人用得多), 造成收益的不确定性,自然给中介的commission也少了. 我的担心是, 中介会不会基于这样的原因,而刻意隐瞒了这种替代方式的其他我还想不到的缺点? 也许我的担心是多余的, 但是很难完全放心, 如果大家都用这种方式, 谁还会去申请真正的line of credit呢?