重庆房价每平米7984元,为何列入10大
 最近,国际货币基金会评出全球10大高房价城市,其中7个在中国。有人说,重庆房价每平方米为7984元,为何就被列入10大?须知,房价的高低,是相对于居民的收入而言的。 1 用3到6年收入购买一套舒适住房就是合理房价 美国《大西洋月刊》2013年7月1日发表了题为《中国住房世界最贵》的文章,文章引用国际货币基金组织数据称,以房价相对薪酬来考量的全球10大 最不可负担的房地产市场中有7个都在中国,它们是北京、上海、深圳、香港、天津、广州、重庆,而且7个中有5个城市的房价甚至超过同为10大的东京、伦敦 和纽约。 有读者对这个排名提出质疑,认为重庆的房价并不高(6月份重庆住房均价为7984元/平方米),把它列入世界住房最贵的城市感到不理解。本文就解释这个排名依据,并对比几个国家和地区的房价。 首先告诉读者,国际货币基金组织的世界住房最贵城市排名是科学的。 中国对比房价,通常用住房价格的绝对值比较。例如,北京房价是每平方米28000元,广州房价是每平方米17000元,我们就说北京的房子比广州 贵。在重庆买一套普通住房需要80万元,在美国纽约买一套普通住房需要40万美元,约合247万人民币元(1美元=6.17人民币元),我们就说美国纽约 的住房比重庆的贵。 其实,中国比较房价的方法是很不科学的,因为只比较房价的绝对值,而没有对比居民的收入。说贵或便宜是相对的,是相对居民收入而言的。如果一套房子 标价100万元,对年收入50万元的人来说,房子很便宜,因为他用两年的收入就可以买下这套房子;而对年收入2万元的人来说,房子就很贵,因为他要用50 年的收入才能买下这套房子。所以说,单凭房价的绝对值,无法比较两个以上城市的住房哪里的贵,哪里的便宜。 对不同城市或世界房地产市场进行研究,必须用“中位数乘数”这把尺子去衡量。中位数乘数也叫“房价-收入乘数”,它等于一个城市的房价中位数除以该城市居民户收入(税前毛收入)的中位数。也就是说,普通居民要用多少年的收入可以购买一套普通住房。 中位数乘数不是表达住房价格的高低,而是表达房子贵不贵,也就是购买一套住房,要用几年的收入。 读者也要注意,个别房地产研究机构也用房价平均值和居民平均收入的比值来对比住房贵不贵,但这样的计算结果会与用中位数计算的结果相差很大。 中位数乘数被哈佛大学房地产研究中心等很多房地产研究机构所采用,联合国、世界银行、国际货币基金组织等国际机构也用中位数乘数作指标,评估世界各国房地产的泡沫情况。联合国认为,合理房价的中位数乘数区间为3.0-6.0,即用3到6年的收入购买一套舒适的住房。 2.“中位数”比平均房价更能真实地体现房价 这里提出了一个统计学概念“中位数”。请读者一定不要把中位数与平均值相混淆,这两个数值差别很大。 所谓中位数,是指把一组样本的变量值(观察值)按升序排列(也可按降序排列),这个数据处于中间位置的那个数就是这组样本的中位数。如果观察值的个 数是奇数,毫无疑问,中间位置的那个数就是中位数;如果观察值的个数是偶数,中间位置的两个数的平均值就是中位数。下面我们以一个例子来说明。 假如一个城市有5套住房,我们把价格从低到高排列,分别是60万元,80万元,100万元,200万元,2000万元,房价中位数就是第三个样本的 数值100万元。但是,如果说房价的平均值,则是(60万+80万+100万+200万+2000万)÷5=488万。可见,平均值与中位数相差甚远,这 是因为一栋2000万元的豪宅就把平均价格给拉高了。所以说,平均房价不能真实地反映一个城市的住房价格情况,要想真实反映住房价格情况,就必须用中位 数。这就是统计学上说的集中趋势。由于中位数不易受极大值或极小值的影响,因此,它比平均值更好地反映集中趋势。 居民收入也是如此。每年统计局发布居民收入数据,很多人认为数据水分太大,统计局造假,不可信,并戏称自己“又拖全国人民后腿了”。这就反映了中国 统计的缺陷,中国统计局不统计中位数,而平均收入根本无法反映中国居民收入的集中趋势,也就是与大多数人收入比较接近的那个数值。 我们接着举例说明。假如一个单位有6个职工,年收入由低到高排队分别是3万元、4万元、5万元、6万元,7万元、5000万元,如果统计这个单位的 平均收人,则是(3万+4万+5万+6万+7万+5000万)÷6=837.5万元。如果你不是这个单位的高管,见到这样的一个平均工资,你肯定愤愤不 平,认为自己又“被平均”了。显然,统计工资的平均值无法服众,因为多数人的收入距离837.5万元相差甚远,这个平均收入是被一个年薪5000万元的企 业高管拔高了。如果统计中位数,则是(5万+6万)÷2=5.5万元,这才是和多数职工收入接近的数值,这才能服众。 3 重庆人买一套房要用12年家庭总收入 中位数与平均值相差甚远,用中位数分析房价和收入才是科学的。 《大西洋月刊》提到的世界上10个住房最贵的城市,就是用住房价格的中位数除以居民收入的中位数算来的,即普通居民用多少年的收入购买一套普通住房,然后按各个城市排序,排在最前面的10个城市,就是住房最贵的10个城市。 根据搜房数据,2013年6月重庆住房均价(中国不统计中位数)为每平方米7469元。一套普通住房按100平方米计算,一套住房就是 7469×100=75万元。重庆房价的绝对值与欧美国家大城市的房价绝对值相比并不算高,但重庆居民的收入要比人家低很多,按照国家统计局《中国统计年 鉴-2012》公布的数据,2011年(2012年数据尚未发布)重庆城镇家庭平均每人全年收入21794元,中国城镇居民平均每个家庭的人口数为 2.87人,这样,我们可以知道重庆城镇居民每户家庭的年收入为21794×2.87=62549元。由于我们无法得到重庆的房价和收入中位数,我们姑且 用平均值计算,重庆居民购买一套普通住房需要75万÷6.2549万=12年的收入。 因此,用国际通行的标准对比,重庆的住房还是相当贵的。当然,北京、上海、深圳、香港、天津和广州就更不用说了。 |
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